【４分の１まで下がる！？】知らなきゃ損する土地の節税対策！更地の固定資産税を安くする方法！
毎年４月中旬に市区町村などの自治体から送られてくる固定資産税の通知書。
できることなら税金は安いほうがいいですよね。
『≫ 初めてでも安心のアパート経営が成功するプラン
』を見てみる
『≫ 土地活用で収入が増加した50代男性の声』を見てみる
『≫ 自分の土地に最適な活用方法を知る』にはこちらから
『≫ 投資収入が一番高くなる不動産会社
』が気になる方はこちらを確認
所有している土地と建物にかかってくる固定資産税ですが、土地の固定資産税の税額は、その土地の利用状況によって大きく変わるんです。
そして一般的には、更地の状態のままで所有している土地の固定資産税が、一番高いと言われています。
だからと言って、その高い更地の固定資産税を、今後ずっと高いままで支払い続けなければならないのでしょうか。
安くする方法は何もないの？
節税できないの？
いいえ、そんなことはありません。
僕も親の土地を相続する機会があり、普段は税関係の仕事に携わっているかたわら、その知識を活かして実際に更地の固定資産税を安くすることができました。
税額が４分の１近くまで安くなることもあります。
20万円の税金なら5万円ということになりますし、4万円だったとしても1万円まで安くなりますのでずいぶん違ってきます。
知人から更地の相談をされる機会も増えてきたので、同じように固定資産税の支払いで困っている方の役に立てばと、その節税方法をここで紹介したいと思います。
もし、あなたが更地の土地を所有していて、これから紹介する節税方法のケースに該当しているにもかかわらず、知らずにそのままにしていてはこれから毎年何十万も損をし続けることにもなりかねません。
そうならないためにも、ぜひ最後まで読んで参考にしてみてください。
＼節税対策をチェック！／
なぜ更地の固定資産税は高いの？安くするのに関係する「住宅用地の特例措置で６分の１に軽減」とは？
更地の固定資産税を安くする方法を説明する前に、なぜ更地の固定資産税がそうでない土地と比べて高いのかをできるだけ簡単に説明します。
固定資産税での土地の評価方法や税額の計算方法はとても複雑で、評価基準や税法上の専門用語がたくさんあります。
ここではできるだけそのような用語は最小限に抑えて、一般的な例をあげてわかりやすく説明しますね。
更地の固定資産税が高い理由を知っている方は、
次の「住宅用地に隣接している場合の更地の固定資産税を安くする方法」
へ進んでもらっても大丈夫です。
一般的に更地は、固定資産の評価上では「宅地」という地目に分類されることがほとんどです。
宅地とは建物を建てるための敷地ですが、その宅地に何も建物が建てられていない未利用の状態を更地とよびます。
しかしその宅地に、人が住むための建物（つまり住宅）が建てられていた場合、住宅用地の特例措置により、その土地の評価額を６分の１に減額したものを課税標準額とし、その課税標準額に１．４％の税率をかけたものが固定資産税となります。
まったく同じ評価額の宅地でも、更地の場合はこの特例措置の適用が受けられないため税額が高いんですね。
それが理由でよく「更地の固定資産税は、住宅が建っている土地（住宅用地）より最大６倍も高い」などと言われたりしますが、実はそうではないんです。
実は更地の土地についても評価額から７０％まで減額したものを課税標準額とする決まりがあります。
その課税標準額に同じく１．４％の税率をかけて固定資産税を算出していますので、実際は最大６倍ではなく最大でも４倍強といったところになります。
いずれにせよ、更地のほうが住宅用地よりずっと高いのには違いはありませんね。
つまり住宅用地の特例措置の適用を受けることにより、更地でも住宅用地並みに税額を安くすることができます。
えっ！？ちょっと待って、住宅を建てなければいけないの？
それじゃぁ建築費だってかかるし、建物の固定資産税もかかることになるから安くする意味ないじゃん！！
そのケースをこれからご説明しますので、該当する方は参考にしてみてください。
住宅用地に隣接している場合の更地の固定資産税を安くする方法
基本的には、固定資産の土地の評価では、１つの土地を１つの画地として評価します。
しかし宅地などのように、２つ以上の複数の土地を、同一の画地として利用されている場合は、それらの土地すべてをあわせて１つの画地として同一の評価をします。
仮にまったく同じ評価で同じ面積のＡとＢの２つ宅地が隣接してあったとします。
Ａの宅地には住宅が建てられているので住宅用地の特例が適用され、Ｂの宅地は更地で空き地となっているため住宅用地の特例の適用がなく、同じ土地の評価額でも固定資産税はＢの宅地の方が高くなります。
しかし、このＡとＢを同一の画地としてみることにより、両方とも住宅用地の特例の適用を受けることになります。
つまり、Ｂの更地に住宅を新たに建てなくても、固定資産税を安く節税することができる場合があるのです。
ただし、ここで注意しないといけない点がいくつかあります。
更地を同一の画地で評価してもらう際の３つの注意点
同一の画地としてみるためには、ＡとＢの境界に塀やフェンスなどさえぎる物がなく、お互いに道路に出ずとも行き来できなければいけなかったり、段差がある場合には階段をつけるなど、容易にお互いの土地を行き来して一見して同一で使用している必要があるようです。
同一の画地としてみるための細かい基準については、自治体によって違いがあるようですので、同一の画地としてみてもらえないかは、土地が所在する各自治体に事前に相談や確認は必ずしてください。
住宅用地の特例は、土地の評価額から住宅１戸に対して２００㎡以下について６分の１となり、２００㎡を超える部分については３分の１として課税標準額を計算します。
つまり２戸の住宅が敷地内に建っていた場合は４００㎡以下について６分の１となり、４００㎡を超える部分については３分の１となります。
６戸で１つの建物の、アパートのような集合住宅が建っている場合だと、１，２００㎡以下が６分の１されるということになりますね。
つまり最初の例の場合だと、Ａは今まで２００㎡の土地すべてが評価額にたいして６分の１に軽減されたものが課税標準額となっていましたが、Ｂと同一で評価することになるので、合計４００㎡の土地に対して２００㎡までしか６分の１に軽減できなくなります。
その割合はＡとＢとで按分されることになるので、Ａの土地は半分の１００㎡以下が６分の１で、残りの１００㎡が３分の１ということになります。
同一の画地としてみることで、トータルの税額は安くなることがほとんどですが、それぞれで見ると、片方の土地の税額が上がる場合があるので知っておいたほうがいいでしょう。
それぞれ所有者が同じなら問題ありませんが、Ａの所有者は本人で、Ｂの所有者は父や兄弟などの場合は当然それぞれ納税義務者も違いますのでトラブルにならないよう注意が必要です。
これまでそれぞれで評価していた土地の形が同一画地で見ることで変わるので、評価額も多少は変わることもあります。
例えば土地それぞれで見ていたときはほぼ正方形だった土地が、合わせて評価することによって長方形になったり、道路に接している間口に対して土地の奥行きの割合が短くなったりと、不整形や奥行き価格補正といった評価に影響することもあります。
若干ですが、高くなったり逆に安くなったりと、もとの評価から変更される可能性があることも知っておきましょう。
固定資産税の評価などの基準日は１月１日時点となりますので、申し出をした次の１月１日までに同一画地として判断できる状態にして、それを管轄する市区町村の担当職員に確認してもらえれば次年度の固定資産税から反映されることが考えられます。
いずれにせよ、自治体によって手続きや基準に若干違いがあったり、それ以外にも注意しないといけないことがあるかもしれませんので、その土地が所在する管轄の市区町村へ確認は必要です。
その際、ちゃんと趣旨を伝えたうえで、逆に損をしたりその他の弊害はないか相談するといいでしょう。
更地の固定資産税を安くする節税ができなかった場合はそのまま払うしかないの？
これまで説明した、更地の固定資産税を安くする節税方法に該当しなかった場合や、それ以外にも安くする方法がなかった場合は、それが固定資産税の決定税額になるのでそのまま支払うしかありません。
固定資産税だけならまだしも、当然のことながら維持管理するための管理費用も発生します。
管理費用がもったいないからといってそのまま更地を放置していると、雑草が生えたままとなり、ゴミの不法投棄や防犯の観点からも近隣の住民から管理をせまられたりして余計なトラブルを招くことにもなりかねません。
やはり所有しているだけで、維持管理費用はついてまわることになります。
近年では突然相続などで、そのような土地を管理しないといけない状況が増えつつあります。
これは僕も経験しましたし、年齢的にも友人から相談を受けることが多くなりました。
親から譲り受けた土地などの不動産は、一昔前までは資産として大事に所有されてることがほとんどでした。
しかし今では売りたくても売れなかったりすることもあり、固定資産税や維持管理費ばかりがかさみ、不動産どころか「負動産」などと呼ばれたりすることもしばしば。
そのような更地の固定資産税を安く節税できないのであれば、その更地をそのままにするのではなく、有効活用をして場合によっては税金や管理費用などの支出以上に収入を得る検討も必要です。
今や、更地の土地はそのまま所有するだけではなく、有効活用して支出以上に収入を得るといった方が増え、当たり前となりつつあります。
方法としては、空きスペースを利用した駐車場経営やシェアリングサービス、家賃収入を得るためのアパート経営、日照を利用した太陽光発電による売電収入などがあげられます。
場合によっては売却なども視野にいれる必要があります。
しかし、今すぐに土地活用するなんて考えていないし、するとしてもどう始めていいのかわからないので不安だと思います。
というのも、あなたが所有している土地の活用パターンをなんとなくでもいくつか知っておくことで、いざ土地活用を始めようというときにすぐに動きやすいからです。
それと各社一括で請求するので、わざわざそれぞれの会社に一つずつ請求する手間も省けますし、それぞれの会社が最良の条件で資料を出してくれます。
そしてなんと言っても、実はその請求した資料の中に、もうできないと思っていた固定資産税の節税方法が見つかったりすることもあるからです。
僕自身も過去にこの方法で、できないと思っていた土地の節税方法を知ることができたので、いくつか節税対策をすることができました。
無料ですのでよかったら参考にしてみてくださいね。
「いや！やっぱり今すぐ土地活用を始めたい！」という方は、よかったらこちらの記事にも目を通してみてください。
土地活用資料からも更地の固定資産税の節税方法を得る
一番おすすめしたいのがこちら、「リビンマッチ」です。
CMでもおなじみの日本最大級の土地活用資料請求サービスサイトです。
大手上場企業はもちろん、地域密着の企業が多数登録しているのが大きな特徴です。
サイト利用者数も440万人を超える信頼できるサイトです。
個人情報も、プライバシーマークの規定に沿ってしっかり管理しているサイトなので安心です。
現在、土地を多数所有していて土地利用を検討している方だけではなく、今後相続を予定している方にもおすすめのサイトです。
土地活用はまだ先にしか考えていなくても、まずここだけは事前に利用しておきたいおすすめのサイトです。
「townlife土地活用」も同じく、信頼できる土地活用資料請求サービスサイトです。
全国の120社以上の優良企業の中から、あなたの土地にあった最適な活用方法を提案してくれます。
そして、その提案された複数社の土地活用プランを、無料で一括比較することができます。
また、民間の調査会社の調査実績では、利用満足度、口コミ評価、参画企業数ともにナンバーワンになったことのあるサイトです。
土地活用プランを一括請求できるサイトの中でも、こちらのサイトは掲載社数がとっても多いです。
こちらも「リビンマッチ」と同様に、利用しておきたいおすすめのサイトです。
投資収入が高くなる不動産投資会社を比較する方法
不動産投資を検討されている方におすすめしたいのがこちら、「イエベスト不動産投資」です。
月間数万人が訪れるイエベストが運営しているサイトです。
「不動産投資は会社選びが９割」と言われます。
こちらは100社以上から厳選した複数社の不動産会社を紹介してくれます。
しかも不動産会社ではない第三者として中立的に厳選して提案。
とにかくユーザーに寄り添った立ち位置なので安心感があります。
専任の担当コンシェルジュにいつでも相談が可能。
不動産投資を考えているならぜひ利用しておきたいおすすめのサイトです。
』の詳細
「ビルドリ」は土地活用や賃貸経営に興味がある方におすすめのサイトです。
大手不動産会社・建築会社に賃貸経営プランを無料で一括資料請求できるサービスです。
全国有数の大手不動産会社やハウスメーカーと提携。
- 将来のために長期的な安定収入・副収入が欲しい
- 土地を所有しているが活用方法がわからず放置している
- 所有している土地の固定資産税の支払いに困っている
- 土地はないが不動産投資をやってみたい
- 堅実な投資先を探している
このように考えている方はぜひ利用を検討してみてください。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
やはり更地の固定資産税は、他の土地と違ってずいぶん高くなるのが一般的です。
かと言ってそのまま何もせず放置していては、これから何年も高い固定資産税や維持管理費用を支払い続けることになります。
更地の固定資産税は安くなる場合もありますので、ここで紹介したような方法を参考に、画地の見直しや土地活用なども考慮しながら、あなたも賢く節税対策をしましょう。
＼不動産投資会社を一括比較／
