更地 固定資産税 安くする

【4分の1まで下がる!?】知らなきゃ損する土地の節税対策!更地の固定資産税を安くする方法!

毎年4月中旬に市区町村などの自治体から送られてくる固定資産税の通知書。

 

できることなら税金は安いほうがいいですよね。

 

 

所有している土地と建物にかかってくる固定資産税ですが、土地の固定資産税の税額は、その土地の利用状況によって大きく変わるんです。

 

そして一般的には、更地の状態のままで所有している土地の固定資産税が、一番高いと言われています。

 

だからと言って、その高い更地の固定資産税を、今後ずっと高いままで支払い続けなければならないのでしょうか。

 

 

安くする方法は何もないの?
節税できないの?


 

いいえ、そんなことはありません。

 

実は、更地の固定資産税が安くなる場合があります。

 

更地の固定資産税を安くする方法があります

僕も親の土地を相続する機会があり、普段は税関係の仕事に携わっているかたわら、その知識を活かして実際に更地の固定資産税を安くすることができました。

 

税額が4分の1近くまで安くなることもあります。

 

20万円の税金なら5万円ということになりますし、4万円だったとしても1万円まで安くなりますのでずいぶん違ってきます。

 

知人から更地の相談をされる機会も増えてきたので、同じように固定資産税の支払いで困っている方の役に立てばと、その節税方法をここで紹介したいと思います。

 

もし、あなたが更地の土地を所有していて、これから紹介する節税方法のケースに該当しているにもかかわらず、知らずにそのままにしていてはこれから毎年何十万も損をし続けることにもなりかねません。

 

そうならないためにも、ぜひ最後まで読んで参考にしてみてください。

 

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なぜ更地の固定資産税は高いの?安くするのに関係する「住宅用地の特例措置で6分の1に軽減」とは?

更地の固定資産税の説明

更地の固定資産税を安くする方法を説明する前に、なぜ更地の固定資産税がそうでない土地と比べて高いのかをできるだけ簡単に説明します。

 

固定資産税での土地の評価方法や税額の計算方法はとても複雑で、評価基準や税法上の専門用語がたくさんあります。

 

ここではできるだけそのような用語は最小限に抑えて、一般的な例をあげてわかりやすく説明しますね。

 

更地の固定資産税が高い理由を知っている方は、

 

次の「住宅用地に隣接している場合の更地の固定資産税を安くする方法」

 

へ進んでもらっても大丈夫です。

 

一般的に更地は、固定資産の評価上では「宅地」という地目に分類されることがほとんどです。

 

宅地とは建物を建てるための敷地ですが、その宅地に何も建物が建てられていない未利用の状態を更地とよびます。

 

しかしその宅地に、人が住むための建物(つまり住宅)が建てられていた場合、住宅用地の特例措置により、その土地の評価額を6分の1に減額したものを課税標準額とし、その課税標準額に1.4%の税率をかけたものが固定資産税となります。

 

住宅用地の固定資産税

 

まったく同じ評価額の宅地でも、更地の場合はこの特例措置の適用が受けられないため税額が高いんですね。

 

それが理由でよく「更地の固定資産税は、住宅が建っている土地(住宅用地)より最大6倍も高い」などと言われたりしますが、実はそうではないんです。

 

実は更地の土地についても評価額から70%まで減額したものを課税標準額とする決まりがあります。

 

その課税標準額に同じく1.4%の税率をかけて固定資産税を算出していますので、実際は最大6倍ではなく最大でも4倍強といったところになります。

 

更地と住宅用地の固定資産税比較

 

いずれにせよ、更地のほうが住宅用地よりずっと高いのには違いはありませんね。

 

つまり住宅用地の特例措置の適用を受けることにより、更地でも住宅用地並みに税額を安くすることができます。

 

 

えっ!?ちょっと待って、住宅を建てなければいけないの?
それじゃぁ建築費だってかかるし、建物の固定資産税もかかることになるから安くする意味ないじゃん!!


 

いいえ、住宅をわざわざ建てなくても住宅用地の特例措置の適用を受けれる場合があります。

 

そのケースをこれからご説明しますので、該当する方は参考にしてみてください。

住宅用地に隣接している場合の更地の固定資産税を安くする方法

 

基本的には、固定資産の土地の評価では、1つの土地を1つの画地として評価します。

 

しかし宅地などのように、2つ以上の複数の土地を、同一の画地として利用されている場合は、それらの土地すべてをあわせて1つの画地として同一の評価をします。

 

土地を同一の画地で評価

 

仮にまったく同じ評価で同じ面積のAとBの2つ宅地が隣接してあったとします。

 

Aの宅地には住宅が建てられているので住宅用地の特例が適用され、Bの宅地は更地で空き地となっているため住宅用地の特例の適用がなく、同じ土地の評価額でも固定資産税はBの宅地の方が高くなります。

 

隣接する同じ評価の土地で固定資産税に差

 

しかし、このAとBを同一の画地としてみることにより、両方とも住宅用地の特例の適用を受けることになります。

 

つまり、Bの更地に住宅を新たに建てなくても、固定資産税を安く節税することができる場合があるのです。

 

同一の画地で固定資産税が安くなる例

 

ただし、ここで注意しないといけない点がいくつかあります。

 

更地を同一の画地で評価してもらう際の3つの注意点

 

土地同士にさえぎる物がなく行き来ができるか

同一の画地としてみるためには、AとBの境界に塀やフェンスなどさえぎる物がなく、お互いに道路に出ずとも行き来できなければいけなかったり、段差がある場合には階段をつけるなど、容易にお互いの土地を行き来して一見して同一で使用している必要があるようです。

 

同一の画地としてみるための細かい基準については、自治体によって違いがあるようですので、同一の画地としてみてもらえないかは、土地が所在する各自治体に事前に相談や確認は必ずしてください。

行き来できることが必要

 

200u以下が6分の1で、200uを超える部分は3分の1

住宅用地の特例は、土地の評価額から住宅1戸に対して200u以下について6分の1となり、200uを超える部分については3分の1として課税標準額を計算します。

 

つまり2戸の住宅が敷地内に建っていた場合は400u以下について6分の1となり、400uを超える部分については3分の1となります。

 

6戸で1つの建物の、アパートのような集合住宅が建っている場合だと、1,200u以下が6分の1されるということになりますね。

 

つまり最初の例の場合だと、Aは今まで200uの土地すべてが評価額にたいして6分の1に軽減されたものが課税標準額となっていましたが、Bと同一で評価することになるので、合計400uの土地に対して200uまでしか6分の1に軽減できなくなります。

 

その割合はAとBとで按分されることになるので、Aの土地は半分の100u以下が6分の1で、残りの100uが3分の1ということになります。

 

同一の画地としてみることで、トータルの税額は安くなることがほとんどですが、それぞれで見ると、片方の土地の税額が上がる場合があるので知っておいたほうがいいでしょう。

 

それぞれ所有者が同じなら問題ありませんが、Aの所有者は本人で、Bの所有者は父や兄弟などの場合は当然それぞれ納税義務者も違いますのでトラブルにならないよう注意が必要です。

所有者がすべて同じだから大丈夫

 

土地の評価が変わることもある

これまでそれぞれで評価していた土地の形が同一画地で見ることで変わるので、評価額も多少は変わることもあります。

 

例えば土地それぞれで見ていたときはほぼ正方形だった土地が、合わせて評価することによって長方形になったり、道路に接している間口に対して土地の奥行きの割合が短くなったりと、不整形や奥行き価格補正といった評価に影響することもあります。

 

若干ですが、高くなったり逆に安くなったりと、もとの評価から変更される可能性があることも知っておきましょう。

評価が変わらないか注意も必要

 

固定資産税の評価などの基準日は1月1日時点となりますので、申し出をした次の1月1日までに同一画地として判断できる状態にして、それを管轄する市区町村の担当職員に確認してもらえれば次年度の固定資産税から反映されることが考えられます。

 

事前に確認しましょう

いずれにせよ、自治体によって手続きや基準に若干違いがあったり、それ以外にも注意しないといけないことがあるかもしれませんので、その土地が所在する管轄の市区町村へ確認は必要です。

 

その際、ちゃんと趣旨を伝えたうえで、逆に損をしたりその他の弊害はないか相談するといいでしょう。

更地の固定資産税を安くする節税ができなかった場合はそのまま払うしかないの?

 

これまで説明した、更地の固定資産税を安くする節税方法に該当しなかった場合や、それ以外にも安くする方法がなかった場合は、それが固定資産税の決定税額になるのでそのまま支払うしかありません。

 

しかし節税できないからと言って、やはり毎年更地の固定資産税を払い続けるのはもったいないような気がします。

 

固定資産税だけならまだしも、当然のことながら維持管理するための管理費用も発生します。

 

土地のことで近所には迷惑はかけられない

管理費用がもったいないからといってそのまま更地を放置していると、雑草が生えたままとなり、ゴミの不法投棄や防犯の観点からも近隣の住民から管理をせまられたりして余計なトラブルを招くことにもなりかねません。

 

やはり所有しているだけで、維持管理費用はついてまわることになります。

 

相続した土地の使い道

近年では突然相続などで、そのような土地を管理しないといけない状況が増えつつあります。

 

これは僕も経験しましたし、年齢的にも友人から相談を受けることが多くなりました。

 

親から譲り受けた土地などの不動産は、一昔前までは資産として大事に所有されてることがほとんどでした。

 

しかし今では売りたくても売れなかったりすることもあり、固定資産税や維持管理費ばかりがかさみ、不動産どころか「負動産」などと呼ばれたりすることもしばしば。

 

そのような更地の固定資産税を安く節税できないのであれば、その更地をそのままにするのではなく、有効活用をして場合によっては税金や管理費用などの支出以上に収入を得る検討も必要です。

 

今や、更地の土地はそのまま所有するだけではなく、有効活用して支出以上に収入を得るといった方が増え、当たり前となりつつあります。

 

方法としては、空きスペースを利用した駐車場経営やシェアリングサービス、家賃収入を得るためのアパート経営、日照を利用した太陽光発電による売電収入などがあげられます。

 

場合によっては売却なども視野にいれる必要があります。

 

しかし、今すぐに土地活用するなんて考えていないし、するとしてもどう始めていいのかわからないので不安だと思います。

 

そこでここでは、更地の土地を有効活用するための準備として、複数の優良企業からおすすめの土地活用資料を無料で一括請求できる、信頼のできるおすすめのサイトを紹介したいと思います。

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そしてなんと言っても、実はその請求した資料の中に、もうできないと思っていた固定資産税の節税方法が見つかったりすることもあるからです。

 

僕自身も過去にこの方法で、できないと思っていた土地の節税方法を知ることができたので、いくつか節税対策をすることができました。

 

無料ですのでよかったら参考にしてみてくださいね。

 

「いや!やっぱり今すぐ土地活用を始めたい!」という方は、よかったらこちらの記事にも目を通してみてください。

 

土地活用資料からも更地の固定資産税の節税方法を得る

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まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

やはり更地の固定資産税は、他の土地と違ってずいぶん高くなるのが一般的です。

 

かと言ってそのまま何もせず放置していては、これから何年も高い固定資産税や維持管理費用を支払い続けることになります。

 

更地の固定資産税は安くなる場合もありますので、ここで紹介したような方法を参考に、画地の見直しや土地活用なども考慮しながら、あなたも賢く節税対策をしましょう。

賢く土地活用して固定資産税を安くする

 

 


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